Entre 2021 e janeiro de 2025, o número de propriedades anunciadas na plataforma saltou de 205 mil para mais de 535 mil, segundo dados da AirDNA, referência mundial em inteligência de locações de curta temporada. E essa expansão acelerada consolidou o país na 10ª posição do ranking global de hospedagens por temporada e acendeu discussões sobre os efeitos desse crescimento na convivência em condomínios.
No estado de São Paulo, além da capital, cidades do interior despontam como destinos em alta na plataforma. São José dos Campos, Sorocaba, Campinas, Campos do Jordão, Atibaia, Bragança Paulista, São José do Rio Preto e Serra Negra já figuram entre os locais mais procurados por viajantes. Apenas em São José dos Campos, por exemplo, há mais de mil imóveis listados. Para os proprietários, o aluguel por temporada pode render até 100% a mais do que contratos
convencionais.
No entanto, esse avanço não vem sem desafios. A rotatividade de hóspedes aumenta a circulação de pessoas estranhas, o que pode comprometer a segurança; o uso intenso das áreas comuns pressiona os custos de manutenção; e os conflitos de convivência se multiplicam devido ao
barulho e à ausência de regras específicas.
Não por acaso, assembleias condominiais e tribunais em todo o Brasil têm sido palco de embates sobre o tema. A discussão central vai além do modelo de contrato usado — locação, hospedagem ou contrato atípico — e recai sobre a compatibilidade da prática com a destinação exclusivamente residencial prevista nas convenções de condomínio.
“A questão é que os condomínios têm uma finalidade residencial, não comercial. A hospedagem
rotativa típica do Airbnb impacta diretamente a segurança, o sossego e a salubridade, que são
pilares previstos no Código Civil”, explica o advogado Fernando Alvarenga, especialista em direito
civil, imobiliário e condominial.
Exemplo disso ocorreu recentemente em São José dos Campos, onde um condomínio acionou judicialmente um morador que utilizava sua unidade para hospedagens de curtíssima duração. A
Justiça reconheceu que o uso descaracterizava a finalidade residencial prevista na convenção e
deu razão à coletividade, restringindo a prática. O caso ilustra a posição consolidada pelo Superior
Tribunal de Justiça (STJ), que, em decisões recentes, tem reafirmado a legitimidade dos condomínios em limitar ou proibir esse tipo de locação.
Para Alvarenga, a decisão reforça uma tendência nacional: “O direito de propriedade não é absoluto e deve respeitar a função social e as regras da coletividade e da convivência. Um aluguel
tradicional, com contrato formal e prazos maiores, normalmente não gera problema. Já o aluguel
por curtíssima temporada, que traz rotatividade de desconhecidos, rompe o equilíbrio.”
Caminho do meio
Com mais de meio milhão de imóveis listados no Brasil e crescimento acelerado, o Airbnb deve
permanecer no centro das atenções não apenas de turistas e investidores, mas também de síndicos, condôminos e tribunais, que buscam equilibrar inovação, rentabilidade e qualidade de
vida.
Medidas de gestão podem reduzir conflitos. “Exigir cadastro e identificação prévia dos ocupantes
temporários, criar regras específicas para o uso das áreas comuns, definir procedimentos claros
de comunicação — ou seja, o condômino deve avisar a gestão/síndico sempre que alugar sua
unidade — e aplicar penalidades claras são medidas que equilibram os interesses sem inviabilizar
totalmente a locação por temporada”, informa o advogado.
Ainda segundo ele, é recomendado levar à aprovação em assembleia regras que limitem a
frequência e as condições de locações temporárias e, em casos extremos, se a prática for
reiterada, aplicar as penalidades do condômino antissocial, incluindo recorrer ao Poder Judiciário,
se necessário.
A expansão do Airbnb no Brasil, portanto, abre novas oportunidades econômicas, mas também
impõe a necessidade de regulamentações claras. O desafio é encontrar o ponto de equilíbrio:
garantir a liberdade do proprietário e, ao mesmo tempo, preservar a qualidade de vida e a
segurança da coletividade condominial.
