A Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) da Câmara dos Deputados aprovou, em 10 de junho de 2025, o Projeto de Lei nº 3.999/2020, que autoriza o despejo extrajudicial de inquilinos inadimplentes por meio de cartório, sem necessidade de ação judicial. Após notificação com prazo de 15 dias para quitar débitos ou desocupar o imóvel, o locador poderá, caso não haja resposta, recorrer ao pedido judicial de despejo para desocupação compulsória, independentemente de haver garantia no contrato. A proposta segue para análise no Senado.
De autoria do deputado Hugo Leal (PSD-RJ), o texto altera a Lei do Inquilinato e busca responder à morosidade dos despejos na Justiça, que podem levar meses ou até anos. A iniciativa pretende não apenas agilizar o processo, mas também reduzir custos com honorários e custas judiciais.
Para a advogada Siglia Azevedo, especialista em direito imobiliário e mestre em sistemas de resolução de conflitos, o Projeto de Lei representa uma inovação relevante, mas exige cautela. “O cartório pode tornar o processo mais rápido e menos oneroso, mas não pode ignorar o direito constitucional à moradia e ao devido processo legal”, afirma. Ela destaca a necessidade de mecanismos de defesa do inquilino e de comprovação inequívoca da inadimplência.
Um ponto crítico é a exigência de cláusula expressa no contrato de locação para a aplicação do despejo extrajudicial. Sem ela, o procedimento não poderá ser adotado, o que reforça a importância de assessoria jurídica especializada na elaboração contratual.
Colunistas jurídicos observam que o despejo extrajudicial se insere em um movimento maior de desjudicialização de conflitos no Brasil, em curso desde os anos 1990, com avanços como divórcios e inventários realizados em cartório. O PL seria mais um passo nessa direção, mas exige equilíbrio entre agilidade e garantias processuais.
Ao permitir que o tabelião notifique o inquilino e, após o prazo, emita certidão de despejo ou de devolução de chaves, o procedimento tende a aliviar a sobrecarga do Judiciário, especialmente considerando que ações de despejo representam parcela relevante dos processos habitacionais. Embora não haja números recentes consolidados, estima-se que centenas de milhares de demandas poderiam ser evitadas com o uso desse instrumento.
Para o locador, trata-se de uma alternativa mais célere e econômica, com prazos definidos e menor burocracia, além de possibilitar maior previsibilidade na gestão patrimonial e financeira.
Apesar das vantagens, os juristas alertam para os riscos. A ausência de mediação judicial imediata pode prejudicar inquilinos em situação de vulnerabilidade, e a rápida retomada do imóvel pode ocorrer sem a plena compreensão dos direitos envolvidos. Garantias processuais, como o direito de defesa e a observância da legalidade, são consideradas essenciais para evitar abusos.
No âmbito do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a Resolução nº 510/2023 instituiu Comissões de Soluções Fundiárias, com protocolos para ações de despejo ou reintegração de posse em imóveis ocupados por populações vulneráveis. Essas comissões atuam como mediadoras entre as partes e o Judiciário. Embora não tratem diretamente do despejo por inadimplência, reforçam a necessidade de conciliação, devido processo e respeito aos direitos fundamentais em casos de desjudicialização.
Se aprovado no Plenário e no Senado, o PL 3.999/2020 pode alterar a dinâmica das locações, oferecendo mais rapidez e menor custo aos despejos. No entanto, o êxito da proposta dependerá de regulamentação clara, prazos rigorosos e preservação do direito de defesa do inquilino. A atuação de advogados especializados, como a de Siglia Azevedo, será fundamental para orientar contratos e conduzir procedimentos seguros e juridicamente válidos.
