O Superior Tribunal de Justiça (STJ) voltou a se posicionar de forma clara sobre o uso exclusivo e prolongado de áreas comuns em condomínios: mesmo com tolerância por parte dos demais moradores ou da administração, esse uso não se converte automaticamente em posse ou direito adquirido. A decisão reforça um alerta importante para condôminos que, ao longo dos anos, se apropriaram de espaços como lajes, jardins, varandas e áreas técnicas para uso particular, sem autorização expressa.
“O STJ tem reiterado que a ocupação de áreas comuns precisa de aprovação formal, geralmente por meio de assembleia com quórum específico definido na convenção. O uso prolongado, por si só, não legitima a apropriação exclusiva”, explica Rafael Verdant, especialista em Direito Imobiliário, pós-graduado em Direito Processual e Gestão Jurídica pelo IBMEC, líder do Contencioso Cível Estratégico do Albuquerque Melo Advogados.
A decisão tem impacto direto em situações comuns nos edifícios residenciais, como a instalação de churrasqueiras ou a criação de jardins sobre lajes. Mesmo que esses usos tenham sido tolerados por anos, sem oposição expressa, não se configuram como um direito legítimo. “O silêncio do condomínio não cria um direito definitivo. É preciso autorização formal para qualquer modificação ou uso exclusivo”, reforça Verdant.
Para evitar disputas judiciais e conflitos internos, o advogado orienta síndicos e administradoras a adotarem uma gestão mais preventiva: realizar inspeções periódicas, notificar ocupações irregulares, manter atas atualizadas com as decisões das assembleias e revisar periodicamente a convenção do condomínio para deixar claras as regras sobre o uso das áreas coletivas.
Outro ponto debatido é a supressio — princípio jurídico que poderia ser invocado por condôminos para justificar o uso prolongado com base na omissão do condomínio. Mas, segundo Verdant, essa tese tem limites bem definidos: “A supressio não se sobrepõe a normas imperativas nem pode ser usada para validar uma apropriação permanente sem a devida aprovação formal”.
O caso analisado pelo STJ reforça a necessidade de equilíbrio entre o interesse coletivo e a autonomia individual dentro dos condomínios. “Mais do que nunca, é essencial que todos ajam dentro dos limites da convenção para preservar a convivência e evitar judicializações desnecessárias”, conclui o especialista.
