De acordo com dados divulgados pela ABRASSP (Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais) 68 milhões de pessoas moram em prédios. Por todo o país, o crescimento vertical movimenta mais de R$ 165 bilhões por ano. Além da segurança, outro fator importante é o espaço e a manutenção na hora de escolher se mudar para um apartamento. No entanto, é preciso seguir algumas regras para manter a boa convivência.
E para ajudar a esclarecer as dúvidas de quem esta embarcando pela primeira vez nesta modalidade de moradia, conversamos com o gerente acadêmico digital do Centro Universitário Newton Paiva, Leandro Cesar Diniz da Silva, formado em administração e escritor do livro ‘O guia, de Bolso, Definitivo para Gestão de Condomínio’. Confira o bate-papo abaixo:
Condo.news (CN): O síndico tem direito a isenção de pagamento da taxa de condomínio?
Leandro Cesar Diniz da Silva (LCDS): A isenção de pagamento da taxa de condomínio não é um direito, mas sim estabelecido em uma assembleia após a eleição. Assim, essa opção é votada e deliberada pelos condôminos. Normalmente, a isenção é aprovada. No entanto, em alguns condomínios de médio e grande porte, para imbuir uma responsabilidade maior ao próprio gestor, adotam a obrigação do pagamento e oferecem uma gratificação ao mesmo.
CN: Quais são as funções de um síndico?
LCDS: As funções do síndico estão pautadas no Novo Código Civil, mas é importante determinar que precisa garantir que o fluxo de caixa nunca estoure. Ou seja, assegurar que as manutenções sejam feitas em dia e que os prestadores de serviço estejam de fato desempenhando uma boa atividade. O mais importante é garantir que o regimento interno, aquele que garante a boa convivência entre os moradores, seja cumprido. O papel desse profissional é fazer com que essa comunidade não se perca financeiramente ou em alguma atitude errônea provocada pelos próprios residentes.
CN: Por que o condomínio fica mais caro em alguns meses?
LCDS: O valor da taxa sobe ou desce dependendo de como é cobrada. Existem conjuntos habitacionais que cobram de acordo com a flutuação dos seus custos operacionais. Portanto, o valor pode aumentar em um mês específico. Quando ocorre uma manutenção constante ou algum imprevisto que não estava no orçamento, o preço pode subir. Hoje em dia, é comum optarem por um modelo orçamentário anual, onde os gastos extras já são contabilizados. Isso evita que ocorra a mudança do pagamento.
CN: Um morador precisa comunicar o síndico sobre reformas em seu apartamento?
LCDS: Dependendo da obra e do que está contemplado na convenção, é preciso comunicar sobre o que está sendo feito. Normalmente, obras pequenas, como a pintura do apartamento, não tem necessidade de avisar. Por sua vez, caso o proprietário faça mudanças como retirada de piso ou uma reforma mais agressiva, precisa notificar. Hoje, a maioria dos prédios são montados em modelo de castelo de cartas de baralho. Assim, é possível que uma parece que não deveria seja retirada e isso coloca em risco toda a parte estrutural.
CN: Qual é a função do zelador?
LCDS: A função é zelar pelo espaço. Diariamente, esse profissional anda pelo local e faz uma vistoria, passando para o responsável avisos recorrentes do que precisa ser corrigido. Por exemplo, caso encontre um vazamento, ele deve tirar foto e enviar para que seja consertado. Outras ações mais comuns são verificar se nenhum veículo está estacionado errado ou se alguma obra está sendo feita de forma correta. Portanto, serve como ponto de apoio para ver se tudo está de acordo com o regimento.
CN: Zelador e síndico podem ser solicitados em qualquer horário?
LCDS: O síndico e o zelador não podem ser solicitados a qualquer hora. Ambos possuem um horário de trabalho e, no caso do segundo, é CLT. Dessa maneira, só podem ser acionados dentro do horário comercial. Os síndicos, quando assumem os cargos, devem determinar o período em que podem ser chamados para disciplinar os moradores e estabelecer um limite.
CN: O condômino pode dar ordens para funcionários?
LCDS: Quem reside no conjunto habitacional não pode dar ordens para os funcionários do mesmo. O colaborador trabalha para o condomínio, de modo que a responsabilidade civil e legal regulatória é do síndico. No máximo, o morador pode expor alguma sugestão ou situação para que o responsável avalie e repasse se necessário.
CN: Como são feitas as regras?
LCDS: As regras de um condomínio são determinadas por meio de uma assembleia. Infelizmente, algumas são copiadas da internet e não atendem a realidade vigente dos condomínios. As regras devem ser discutidas com os proprietários para fazer o maior empoderamento e pertencimento de todos. Após definidos, os tópicos são votados em assembleia e os aprovados são registrados em cartório. Isso evita que alguém diga não ter conhecimento de alguma norma.
CN: Como funciona a assembleia e para que serve?
LCDS: A assembleia é o ato mais importante de um condomínio, pois é por ela que os moradores se expressam. O que é votado e definido em uma assembleia deve ser respeitado. Nas reuniões, é definido o que farão com o dinheiro do prédio ao longo do ano e como querem que seja a gestão do síndico escolhido. Nos condomínios brasileiros, em sua grande maioria, a participação é de menos de 10% dos residentes. Ou seja, esse valor normalmente toma decisões pelo restante. Uma vez que a ata está registrada e chancelada, não há como mudar. Por isso, é importante comparecer às reuniões.
CN: Qual a diferença entre área útil, privada e comum dentro de um condomínio?
LCDS: A área privada do condômino é o seu apartamento. No entanto, ao comprar um imóvel de 120m2, o que pertence ao morador é, na verdade, 100m2. É ali que habita e tem a sua privacidade. Os outros metros restantes são considerados partes externas como varandas e janelas. Em compensação, a vaga do estacionamento é uma área útil diferente, pois é responsabilidade dos administradores fazerem a manutenção. Por sua vez, as áreas comuns pertencem também aos residentes. Assim, respondem parcialmente sobre o espaço. Por exemplo, o condomínio paga pela manutenção da quadra do condomínio, de acordo com a fração ideal, mas o uso é de todos.
