Recentemente um condomínio no Rio de Janeiro entrou na justiça, porque segundo a síndica, o proprietário firmou um contrato não residencial e no local estaria funcionando uma “casa de massagem”, causando incômodo para os outros condôminos. Diante do ocorrido, fica a pergunta: é permitido comércio em condomínios residenciais? E qual o limite para que a atividade comercial não prejudique os outros moradores?
Para Maicon Guedes, CEO da Informma Síndicos, a atividade comercial é possível mas com algumas regras. “O comércio é permitido dentro do condomínio sim, desde que nas unidades não exista atendimento a clientes. Exemplo, um morador pode vender marmitas fit, desde que entregue na unidade do vizinho ou fora do condomínio. Não pode o apartamento se tornar uma loja/restaurante”, explica.
Para Leandro Garcia, CEO da LG Síndicos, quando o condomínio é estritamente residencial, o apartamento não pode ser utilizado para fins comerciais. “Se for montar um escritório, uma empresa, uma cozinha industrial de restaurante, complica, pois o condomínio não está preparado para isso, o que pode causar transtornos para os demais moradores. Mas quem decide se o condomínio vai ser comercial, residencial ou misto é a sua convenção”, explica.
O advogado Daniel Feitosa Naruto, sócio do escritório Ernesto Borges Advogados, explica que a atividade comercial em condomínio residencial é permitida, desde que não haja desvio da finalidade do empreendimento.“A finalidade de um condomínio residencial é a moradia. Se isso for mantido, é possível que uma pessoa exerça sua atividade comercial. E essa regra se estende, inclusive, na hipótese de atendimento de clientes, com exceção dos casos em que, de alguma forma, a atividade comercial e/ou o movimento de pessoas estranhas ao condomínio coloque em risco a segurança, salubridade ou o sossego dos demais condôminos. Havendo qualquer irregularidade ou divergência àquilo previamente estabelecido, o síndico deverá ser acionado para que, confirmando tal situação, tome as medidas necessárias”, orienta
Cuidados
Os condôminos devem estar atentos a algumas questões antes de permitirem a abertura de um comércio em condomínios residenciais. “É necessário verificar se há limitações da Convenção, se haverá custos ao Condomínio, se área comum utilizada não afetará outras atividades, regularidade tributária e licenças administrativas de quem vai prestar o serviço”, enumera Maicon Guedes, CEO da Informma Síndicos.
“O principal é pesquisar bastante e conhecer bem a empresa que instalará o comércio no condomínio”, orienta Daniel Feitosa Naruto. Pesquise seu modelo de negócio e idoneidade, pois, independentemente de tratar-se de uma empresa, haverá uma mudança de hábito, inclusive, com a entrada de terceiros não-condôminos no espaço do condomínio. Além disso, é necessário ater-se aos custos envolvidos, como luz, água, limpeza e, eventualmente, percentual repassado pelo vendedor ao condomínio”.
Como agir em caso de desrespeito às regras
Leandro Garcia, síndico profissional, prefere, num primeiro momento, a abordagem direta com o inquilino do imóvel. “Conversar com ele, entendendo o que ele está fazendo e orientando que aquilo é passível de notificação. Caso não surta efeito, cabe ao síndico notificar formalmente a unidade. E se não adiantar é necessário tomar as medidas cabiveis”, diz. Ele conta que durante a pandemia um condômino perdeu o emprego. E como ele tinha dons culinários, começou a fazer marmitas para vender. “No início foi tranquilo, ele fazia as marmitas, entregava, até aí tudo bem, não estava caracterizando comércio. Mas depois começou a aumentar muito o fluxo. Ele instalou um fogão industrial dentro do apartamento e começou a cozinhar muito. Começou a causar transtorno para os demais moradores porque a cozinha de um apartamento não está preparada para um grande volume de produção. O cheiro, a fumaça de gordura e uma movimentação grande de motoboy começou a incomodar. Neste momento tive que conversar com ele para explicar a situação. Ele entendeu e acabou alugando uma loja em uma torre comercial. Nesse caso não precisei tomar medidas extremas”, lembra.
Mas quando há resistência por parte do inquilino, Maicon Guedes, aconselha o síndico a reunir provas quando o comércio começar a prejudicar a organização do condomínio.”O síndico deve buscar provas, evidências e seguir o trâmite previsto na Convenção ou no Regimento com notificação, multa e dependendo da situação, debater em Assembleia expulsão do morador a ser pleiteada judicialmente’, orienta. Maicon diz também que dependendo da atividade comercial, se ela terá algo fixo em algum espaço, por exemplo, os condôminos devem estar de acordo. “Se o condomínio for estritamente residencial, não é possível ter uma loja fixa com atendentes tomando de forma fixa uma área comum. Já maquinários sem atendentes é possível, com sugestão que se indenize condomínio por custos com energia/internet por exemplo. Atividades volantes ou pontuais como Food trucks, feiras, podem ser alinhadas com Conselho diretamente caso não onerem condomínio”, ressalta Guedes.
Quanto à legislação, Daniel Feitosa Naruto, diz que não há regras específicas quanto à instalação de comércio em condomínios. “O que não é possível, como dito acima, é a alteração da finalidade do condomínio. Tanto que o Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso IV, prescreve que é dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. “Se for do interesse do condomínio manter um comércio em suas dependências, este poderá ser feito, desde que isso não prejudique o bom convívio e o direito da coletividade”, finaliza.
Feira de empreendedorismo
Mas nem tudo precisa ser problema. Leandro Garcia promove uma feira de empreendedorismo dentro dos condomínios. Ele conta que tudo começou no condomínio onde mora. “Havia muitos moradores que vendiam serviços ou produtos no local e eles me procuraram para perguntar como poderiam divulgar seus trabalhos para os outros moradores. E foi assim que surgiu a idéia”, conta.
E agora ele implementa a feira nos locais em que trabalha. “Fazemos a feira de empreendedores a cada dois, três meses, próximo de datas comemorativas. Ela é realizada no salão de festa, quem se interessa faz o credenciamento, sorteamos os lugares das barracas. E nesse dia é feita uma grande confraternização. Dessa forma os condôminos passam a conhecer o trabalho de seus vizinhos e começam a consumir os produtos e serviços desses pequenos empreendedores. E o dinheiro começou a ficar dentro do condomínio”, ressalta.
