A Lei nº 14.382 de 27 de junho de 2022, resultante da conversão em lei da MP nº 1.085/21, traz, sim, algumas novidades interessantes para as negociações imobiliárias. Ela disciplina o funcionamento do SERP (Sistema Eletrônico de Registros Públicos), criado com a Lei nº 11.977/2009, em seu art. 37, modernizando e simplificando os atos de registro público previstos na Lei nº 6.015/1973, bem como da Lei nº 4.591/1964 (Incorporações imobiliárias). O SERP viabilizará o registro eletrônico de atos e negócios jurídicos; a interconexão das serventias de registros públicos; a interconexão entre as bases de dados das serventias e destas com o SERP; o atendimento remoto aos usuários de todas as serventias; a recepção e envio eletrônico de documentos, expedição de certidões e obtenção de informações; visualização eletrônica de atos e registros nas serventias; e intercâmbio de documentos entre as serventias. Tudo eletronicamente, por meio remoto.
Segundo o presidente do Sistema Cofeci-Creci, João Teodoro, no processo convencional, embora dispensáveis, os cartórios recomendam a obtenção de certidões do vendedor do imóvel nas Justiças Federal, Estadual e Trabalhista. “Com o SERP, todos estes documentos poderão ser obtidos remotamente, reduzindo a burocracia e o custo das transmissões imobiliárias”, afirma. A certidão de matrícula continuará sendo indispensável, mas esta também pode ser obtida virtualmente. “Restam necessárias e só possíveis pelo método tradicional as certidões de IPTU e ITBI/ITCMD, além da negativa de débito condominial, quando for o caso”, completa Teodoro.
Todavia, segundo João Teodoro, é bom esclarecer que, embora a nova Lei já esteja em vigor, seu artigo 11, que trata das modificações introduzidas na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) só entrará em vigor a partir de 1º de janeiro de 2023. Ademais, o cronograma de implantação das medidas determinadas pela nova lei estabelece 31 de janeiro de 2023, como data limite. Ele também destaca que o art. 54, parágrafo único (agora § 1º) da Lei 13.097/2015, já previa a eliminação de certidões porque situações jurídicas não constantes da matrícula do imóvel no momento de sua transferência não poderiam ser alegadas contra adquirente de boa-fé, inclusive para fins de evicção. Esse dispositivo foi mantido pela nova lei, apenas renumerado como § 1º.
Quais documentos passaram a ser dispensados nessa operação?
Todas as certidões das Justiças Federal, Estadual e Trabalhista que, embora possam continuar sendo extraídas por meio remoto, são dispensáveis nos termos do § 1º do art. 54 da Lei 13.097/2015. A economia de tempo, sem dúvida, será muito considerável. Entretanto, não há como mensurá-la rigorosamente porque fatores exógenos, como a destreza das partes e das próprias serventias de registros públicos, poderão ocasionar atrasos imprevisíveis. “De todo modo, é possível afirmar que, em um processo bem conduzido, a economia de tempo poderá chegar a cerca de 70%”, destaca o presidente do Sistema Cofeci-Creci.
Levando-se em conta o ditado americano de que “time is money” – em tradução livre ‘tempo é dinheiro’ – aliado à economia com deslocamentos e certidões desnecessárias, segundo João Teodoro, é possível afirmar que haverá economia de cerca de 20% dos gastos, já que não há como economizar em verbas de caráter tributário, e mesmo laborais, para escrituração e edição de outros documentos, como contratos, recibos, entre outros.
Além disso, é importante destacar que a matrícula do imóvel é a garantia da propriedade. Quem não matricula seu imóvel na serventia pública de registros imobiliários, não tem a propriedade, mas tem apenas a posse eventual do imóvel. Assim, independente da nova lei, a matrícula é e será sempre essencial.
