A relação entre construtora e o comprador de imóveis tem particularidades que, por muitas vezes, causam conflitos. Para eliminar uma dessas possibilidades de atrito, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reiterou neste último mês a responsabilidade do pagamento da taxa de condomínio e IPTU para o proprietário somente a partir do momento da liberação das chaves¹.
É sabido que, embora seja contrário ao entendimento de diversos Tribunais de Justiça do país e de posicionamento pacífico há muito fixado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), algumas construtoras ainda vêm cobrando dos adquirentes de suas unidades imobiliárias o IPTU e o condomínio antes mesmo da efetiva entrega das chaves. É uma prática comum e, a nosso ver, mostra-se injusta e abusiva, vez que algumas construtoras e incorporadoras costumam aproveitar, inclusive, o momento da emissão do “habite-se” para efetuar a cobrança aos adquirentes. Nesse sentido, as empresas se aproveitam da falta de conhecimento dos compradores para transferir-lhes o ônus de tais obrigações e, dessa forma, aumentar o seu lucro e se livrar de despesas que lhes pertencem.
Ocorre que, a efetiva posse do adquirente no imóvel pode demorar meses após a expedição do “habite-se”, por questões burocráticas, pelo atraso da obra ou mesmo por algum trâmite relacionado ao financiamento da dívida junto à construtora.
De outro modo, o IPTU, assim como as taxas condominiais, são encargos inerentes ao uso e à fruição do bem. Portanto, se o adquirente não pode ainda dispor livremente e usar o patrimônio imobiliário na época em que o IPTU foi lançado ou em que foram geradas as despesas de condomínio, ele também não pode ser obrigado a pagar por eles.
Nesse contexto, tramita na Câmara dos deputados o Projeto de Lei 3543/21, de autoria do deputado federal Carlos Bezerra (MDB-MT), que pretende sepultar a questão de uma vez por todas. O referido projeto, ainda pendente de aprovação pelo Congresso e posterior sanção Presidencial, determina que a taxa condominial e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) são responsabilidade da incorporadora imobiliária enquanto não for efetivada a posse do imóvel pelo comprador, mediante a entrega das chaves. Segundo o dispositivo legal, a regra deve passar a constar na convenção do condomínio.
O Projeto ainda prevê, como proteção aos direitos do adquirente, que os eventuais valores cobrados indevidamente sejam devolvidos em dobro, acrescidos de correção monetária e juros legais. Vale destacar que, atualmente, inúmeras ações de repetição dos valores eventualmente pagos pelos adquirentes de forma indevida ajudam a assoberbar o Poder Judiciário, agravando a morosidade na resolução dos conflitos.
Resta saber se, mediante a aprovação da legislação em tramitação, será definitivamente extinta a prática abusiva da cobrança, pelos incorporadores, de débitos que não são de responsabilidade do adquirente do imóvel. A entrega do imóvel ao adquirente livre de qualquer ônus é obrigação do incorporador, pelo que é salutar a criação de mecanismos que impeçam a transmissão de tais obrigações e encargos tributários ao adquirente que ainda não está efetivamente usufruindo da posse de seu imóvel recém-adquirido.
¹Recurso Especial 1986977/SP, de relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellize
