O mercado imobiliário está mudando e você que é condômino já sofreu com cobranças da construtora de seu condomínio antes mesmo de se mudar para o imóvel? De que forma isso foi feito? Saiba a partir de quando você pode ser cobrado.
De acordo com a explicação do advogado Francisco Egito, que atua na área condominial e contábil desde 2012, enquanto o empreendimento não tiver sua construção concluída, tanto fisicamente como juridicamente, essa obra não foi finalizada. Isso quer dizer que todas as despesas para a manutenção pertencem à empresa incorporadora, responsável pelo condomínio novo.
Egito explica que essa é uma dívida Propter Rem. O que isso quer dizer? É uma dívida ligada a quem tem a posse do objeto. A discussão passa a ser quem é o responsável por aquele imóvel no momento, se a responsabilidade ainda é da incorporadora ou já passou ao condômino.
”Existe um momento que marca a obra de engenharia e ela passa a ser um condomínio habitado e administrado. Esse momento é a Assembleia de Instalação do Condomínio, uma assembleia geral que marca o nascimento da vida administrativa deste condomínio. Há, inclusive a eleição do primeiro síndico, dos conselheiros, e as comissões são criadas. A partir desse momento as despesas do condomínio passam a ser dos condôminos”, explicou.
”Somente quando os adquirentes recebem as chaves das suas unidades que eles passam a ter responsabilidade pela cota condominial. Nesse momento já é um condomínio instalado, as pessoas já estão se mudando e tem que fazer o pagamento da cota”
Francisco Egito
Exceções
Existem alguns casos em que o condômino começa a ter dificuldades para receber as chaves por estar com dificuldades para pagar o financiamento imobiliário por motivos econômicos e pessoais. Se essa situação acontecer quando o empreendimento está totalmente regular, a construtora tem o direito de cobrar desse condômino. Esse caso é a minoria de acordo com Egito.
Existem casos em que o condômino passa a ser cobrado antes de a obra ter sido finalizada legalmente, ou antes de realização de reparos apontados por condôminos na Assembleia de Instalação por não estar de acordo com a promessa de vendas. Nesse caso está errado, pois a incorporadora estaria repassando aos condôminos um custo de manutenção que ainda é dela. Vale lembrar que a manutenção é essencial para a valorização.
E juridicamente?
Ainda segundo Egito, o Poder Judiciário, nesse caso, entende de forma bem clara que se a obra está irregular ou incompleta é a construtora que deve pagar. Ele também explica que alguns contratos redigidos por incorporadoras dizem que enquanto a cobra não estiver concluída, eles pagarão uma porcentagem da cota condominial, que varia de 30% a 50%, e o restante fica a cargo dos condôminos. O Judiciário não aceita essa cláusula.
De acordo com o advogado especialista em direitos do consumidor, Gabriel Guimarães, existem brechas legais para proteger o adquirente do imóvel.
”Como a dívida é do imóvel, pode até questionar cláusula contratual que transfere ao promitente comprado a obrigação sem a posse, tem fundamento no código de defesa do consumidor e código civil para isso, mas o inadimplemento ficará vinculado ao imóvel”, esclareceu.
