Um apartamento de 715 m² no entorno do Parque do Povo e outro de 750 m² no Jardim Europa foram vendidos pelo mesmo valor: R$72 milhões. Apesar da diferença de metragem, o primeiro alcançou aproximadamente R$100,7 mil por metro quadrado, enquanto o segundo registrou R$ 96 mil. A comparação mostra como a localização, a vista e as características de cada imóvel podem influenciar os preços no segmento mais exclusivo do mercado imobiliário paulistano.
Um levantamento da MBRAS, imobiliária especializada no segmento premium, reúne oito vendas concluídas de apartamentos entre 400 m² e 900 m² na capital paulista. As negociações, que somam R$500 milhões, apresentam valores entre R$29 milhões e R$90 milhões. O preço por metro quadrado varia de R$70,8 mil a R$100,7 mil, uma diferença de aproximadamente 42% entre os extremos analisados.
Segundo a MBRAS, os empreendimentos compartilham características como terrenos superiores a 3.000 m², academias, spas, sistemas de segurança, vagas de garagem e vistas abertas para a cidade. Apesar da infraestrutura semelhante, os preços variam conforme as particularidades de cada unidade, incluindo localização, andar, configuração dos ambientes e condições da negociação.
Para Lucas Melo, CEO da MBRAS, a escolha desses imóveis envolve fatores que ultrapassam a metragem e o acabamento. A possibilidade de morar próximo a parques, clubes, centros empresariais e serviços, sem abrir mão da privacidade e de grandes espaços residenciais, faz parte das exigências desse público.
Jardim Europa: localização e proximidade da Faria Lima
No Jardim Europa, a combinação entre ruas arborizadas, proximidade da Avenida Faria Lima e acesso ao Shopping Iguatemi e ao Clube Pinheiros contribui para a procura por apartamentos de grandes dimensões. A região concentra quatro das oito transações analisadas, com média ponderada de aproximadamente R$ 91,3 mil por metro quadrado.
Entre os negócios está uma cobertura de 900 m² privativos no condomínio 106 Seridó, vendida por R$90 milhões. Com preço equivalente a R$100 mil por metro quadrado, foi a negociação de maior valor total do levantamento. Já no Edifício St. Paul, localizado na Rua Frederic Chopin, um apartamento de 750 m² foi vendido por R$72 milhões, ou R$96 mil por metro quadrado.
Ainda no Jardim Europa, o Edifício Fábio Prado, situado na Rua Escócia, registrou a venda de uma unidade de 800 m² por R$67 milhões, aproximadamente R$ 83,8 mil por metro quadrado. No Edifício ART, um apartamento de 650 m² foi negociado por R$ 54 milhões, equivalente a cerca de R$ 83,1 mil por metro quadrado.
Parque do Povo: vista aberta e acesso ao centro empresarial
No entorno do Parque do Povo, a proximidade da área verde e do eixo empresarial da Faria Lima oferece uma combinação de conveniência e qualidade de vida. O Edifício HL 746, de frente para o parque, registrou o maior preço por metro quadrado entre as oito vendas. Uma unidade de 715 m² foi comercializada por R$ 72 milhões, aproximadamente R$ 100,7 mil por metro quadrado.
Embora tenha 35 m² a menos que o apartamento negociado no Edifício St. Paul, o imóvel alcançou o mesmo valor total. A comparação exemplifica como unidades com áreas semelhantes podem apresentar preços diferentes, embora não seja possível determinar quanto dessa diferença corresponde exclusivamente m vista ou m localização.
Vila Nova Conceição: áreas verdes e proximidade do Ibirapuera
Outro endereço importante nesse mercado é a Vila Nova Conceição. Próxima ao Parque Ibirapuera, a região reúne edifícios residenciais de grandes dimensões, especialmente no entorno da Praça Pereira Coutinho. A arborização, a proximidade de áreas de lazer e o perfil residencial do bairro são características valorizadas por quem procura uma rotina com acesso a espaços verdes.
Entre os empreendimentos da região está o Edifício L’Essence Vila Nova Conceição, com apartamentos de aproximadamente 760 m², quatro suítes e oito vagas de garagem. O edifício integra o panorama de imóveis de grandes dimensões da capital, embora não faça parte das oito vendas concluídas reunidas no levantamento.
Jardins: grandes apartamentos próximos a serviços e clubes
Nos Jardins, a proximidade de restaurantes, lojas, serviços e clubes tradicionais também compõe o interesse por endereços residenciais. O Edifício L’Essence Jardins, localizado na Rua Haddock Lobo, próximo ao Clube Paulistano, possui unidades de 753 m² privativos, cinco suítes e oito vagas de garagem.
Uma dessas unidades aparece nos materiais da MBRAS com preço anunciado de R$ 75 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 99,6 mil por metro quadrado. Como se trata de uma oferta e não de uma venda concluída, esse valor não integra a comparação das oito negociações.
Bairro Cidade Jardim: infraestrutura, serviços e grandes metragens
No bairro Cidade Jardim, a proximidade da Marginal Pinheiros, o acesso m Faria Lima e a presença de serviços e estruturas de lazer ajudam a caracterizar o mercado residencial da região. O Shopping Cidade Jardim e os empreendimentos associados ao Fasano integram esse conjunto de conveniências.
No condomínio residencial Parque Cidade Jardim, residencial integrado ao shopping, um apartamento de 750 m² foi vendido por R$70 milhões, aproximadamente R$93,3 mil por metro quadrado. No mesmo empreendimento, uma unidade de 400 m² foi negociada por R$29 milhões, equivalente a R$72,5 mil por metro quadrado.
A diferença entre as duas transações chama a atenção: o apartamento maior apresentou um valor por metro quadrado aproximadamente 29% superior ao da unidade menor. Embora imóveis maiores frequentemente apresentem descontos proporcionais em outros segmentos, essas duas negociações mostram uma relação diferente. Ainda assim, é necessário considerar as características individuais dos apartamentos antes de atribuir a diferença exclusivamente ao tamanho.
No Edifício Reserva Cidade Jardim, ligado ao Fasano, uma unidade de 650 m² foi negociada por R$ 46 milhões, cerca de R$ 70,8 mil por metro quadrado. O valor representa o menor preço unitário do levantamento. Na comparação com o apartamento de mesma metragem vendido no Edifício ART, no Jardim Europa, a diferença chega a R$ 8 milhões no preço total.
Stealth wealth: a discrição como parte do mercado imobiliário premium
Além das características dos imóveis, a discrição também integra o comportamento dos compradores desse segmento. Segundo a MBRAS, grande parte das negociações acompanhadas pela empresa ocorre de maneira reservada, sem divulgação pública dos imóveis ou da identidade dos interessados.
Esse comportamento está associado ao conceito de stealth wealth, expressão em inglês que significa riqueza discreta e descreve a preferência de pessoas de elevado patrimônio por evitar exposição.
No mercado imobiliário, essa postura pode aparecer tanto na condução confidencial das negociações quanto na busca por empreendimentos que ofereçam maior privacidade e segurança aos moradores.
Para compradores desse perfil, a exclusividade não está necessariamente associada à ostentação. A privacidade, a conveniência e a possibilidade de manter uma rotina reservada podem ser tão relevantes quanto a infraestrutura oferecida pelo condomínio.
As oito negociações mostram que o valor de um apartamento no segmento premium não pode ser explicado apenas por sua metragem ou pelo bairro em que está localizado. A posição do edifício, a paisagem, a configuração dos ambientes, os serviços disponíveis no entorno e a privacidade compõem um conjunto de características que ajudam a diferenciar esses imóveis.
Em um mercado no qual grandes apartamentos podem alcançar dezenas de milhões de reais, o endereço representa mais do que uma localização geográfica. Ele reúne atributos de conforto, mobilidade, segurança e qualidade de vida que influenciam a escolha do comprador e contribuem para compreender os diferentes patamares de preço.
As oito vendas analisadas pela MBRAS
Fonte: MBRAS. Valores por metro quadrado aproximados, calculados a partir dos preços de venda e das áreas privativas informados pela empresa. Os dados representam negociações específicas e não correspondem ộs médias gerais dos bairros ou empreendimentos.
