A proximidade do verão, das férias escolares e das festas de fim de ano costuma aumentar a procura por imóveis alugados por poucos dias. Mas proprietários que pretendem aproveitar esse período para disponibilizar apartamentos em plataformas como Airbnb precisam observar com atenção as regras do condomínio. Uma discussão em andamento no Superior Tribunal de Justiça (STJ) pode definir até onde vai a autonomia do proprietário e quando é necessária a aprovação dos demais condôminos.
O assunto ganhou ainda mais relevância depois que o STJ submeteu a controvérsia ao rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.443. O tribunal vai definir se uma convenção que estabelece apenas a destinação residencial do condomínio já é suficiente para impedir locações de curta duração por plataformas digitais, mesmo sem uma proibição expressa a esse tipo de atividade. Enquanto a tese não é julgada, os processos individuais e coletivos que tratam da mesma questão estão suspensos em todo o país.
A discussão ocorre em um mercado que ganhou dimensão relevante no Brasil. Segundo estudo da FGV Projetos, a atividade relacionada ao Airbnb movimentou R$ 113,2 bilhões na economia brasileira em 2025, 13% acima do registrado no ano anterior. O levantamento estima ainda uma contribuição de R$ 62,8 bilhões ao Produto Interno Bruto e mais de 700 mil postos de trabalho sustentados pela atividade.
A demanda tende a ganhar força justamente nos próximos meses. Dados divulgados pelo Airbnb sobre a temporada de dezembro de 2025 a fevereiro de 2026 mostraram que 90% das buscas realizadas por grupos brasileiros e 88% das feitas por famílias tinham como destino cidades dentro do próprio país. As reservas de acomodações com quatro ou mais quartos também haviam crescido 44%. Entre os destinos que estavam em alta apareciam Rio de Janeiro, Florianópolis, Maceió, Porto Seguro, Praia Grande e São Sebastião.
Para Diego Kiçula, advogado, mestre em Direito pela Fundação Getulio Vargas e sócio do Mattos, Engelberg Echenique Advogados, o avanço desse modelo de hospedagem colocou frente a frente dois direitos que precisam ser compatibilizados: o direito do proprietário de usar economicamente o próprio imóvel e o direito coletivo dos moradores de definir a destinação e as regras de convivência do condomínio.
“É justamente essa fronteira que o STJ deverá esclarecer. A discussão não é simplesmente se o proprietário pode ou não alugar o próprio apartamento. O ponto jurídico está em saber quando uma utilização reiterada para estadias muito curtas deixa de ser compreendida como um uso residencial convencional e passa a produzir efeitos que atingem todo o condomínio”, explica Kiçula.
STJ já estabeleceu precedente sobre aprovação em assembleia
Em maio deste ano, a Segunda Seção do STJ analisou um caso envolvendo a oferta recorrente de um apartamento para estadias de curta duração. Naquele julgamento, o tribunal entendeu que contratos atípicos de curta estadia, quando caracterizados pela exploração econômica reiterada ou profissional do imóvel, podem descaracterizar sua destinação residencial.
Nesse cenário, a utilização depende de previsão na convenção aprovada por dois terços dos condôminos, conforme o entendimento adotado pelo tribunal com base no Código Civil.
“Isso não significa dizer que qualquer locação realizada por meio de uma plataforma digital automaticamente será proibida. A forma como o imóvel é utilizado, a frequência das estadias, a natureza da contratação e, principalmente, o conteúdo da convenção condominial precisam ser analisados. O próprio STJ diferencia a plataforma utilizada da natureza jurídica efetiva daquela relação”, afirma o advogado.
Agora, com o Tema 1.443, o STJ pretende uniformizar especificamente outro ponto que ainda gera disputas: se a simples determinação de que o prédio possui finalidade residencial já permite ao condomínio impedir locações de curta duração ou se a convenção precisa mencionar expressamente essa proibição. A identificação de dezenas de decisões sobre a controvérsia foi um dos fatores considerados pelo tribunal para levar o assunto ao rito dos repetitivos.
Proprietário deve olhar a convenção antes de anunciar
Para quem pretende colocar um imóvel para locação durante o Natal, o Réveillon ou as férias de verão, Kiçula recomenda que o primeiro passo seja verificar a convenção e o regimento interno do condomínio, além de consultar eventuais deliberações já tomadas em assembleia.
“O erro é imaginar que basta ser proprietário para que qualquer modalidade de utilização da unidade esteja automaticamente permitida. Em condomínios, o direito individual sobre o imóvel convive com regras coletivas. Antes de anunciar o apartamento para estadias recorrentes de poucos dias, é importante saber exatamente o que a convenção determina e se já houve deliberação dos condôminos sobre o assunto”, explica.
A antecedência ganha importância porque uma parcela significativa das viagens de fim de ano é organizada perto da data. Dados do Airbnb mostram que, no Natal de 2024, 24% das reservas realizadas por brasileiros aconteceram entre oito e 30 dias antes do check-in. Outros 19% reservaram entre um e dois meses antes da viagem.
Na prática, a decisão futura do STJ deverá ter impacto não apenas sobre quem possui imóveis anunciados nas plataformas, mas também sobre síndicos, administradoras e condomínios que ainda não estabeleceram regras específicas para esse tipo de estadia.
“Para os condomínios, este também é um momento de revisar documentos e entender se as regras atuais refletem a realidade do prédio. Muitas convenções foram elaboradas quando esse modelo de locação sequer existia na escala que vemos atualmente. O julgamento deverá trazer uma referência nacional mais clara, mas organização interna e segurança jurídica continuam sendo fundamentais para evitar que cada conflito termine no Judiciário”, conclui Kiçula.
